Hvordan fjerne leietaker som ikke betaler husleie?
En av de hyppigste årsakene til at private kreditorer oppsøker namsmannen er for å rådføre seg i forhold til hvordan de skal forholde seg til en leietaker som ikke betaler den avtalte husleien. Dessverre er det samtidig mange som ikke gjør dette og enten tar loven i egne hender eller går på store tap fordi de ikke får inntekter på den aktuelle leiligheten så lenge den er bebodd av en person som ikke betaler for seg.
Selvtekt er ulovlig!
Mange utleiere som irriterer seg over manglende husleieinnbetalinger tar saken i egenhånd og foretar selv utkastelse av en leietaker som ikke betaler husleien. Dette gjøres på forskjellige måter enten ved at leietaker er til stede eller ved at utleier benytter seg av at leietaker er bortreist og tømmer leiligheten i denne perioden. Dette er helt ulovlig og kan føre til både straff og erstatningsansvar ovenfor leietaker og må ikke forekomme. Vi oppfordrer leietakere som utsettes for dette til å politianmelde slik ulovlige utkastelse.
Leiekontrakten er viktig!
For at det i det hele tatt kan påstås at det har vært et mislighold, enten i form av manglende innbetaling av husleie eller andre årsaker (husbråk, opptak av nye medlemmer i husstanden, manglende omsorg for boligen og lignende), må det foreligge et avtalebrudd. En husleieavtale kan være muntlig men vi anbefaler på det sterkeste at det benyttes skriftlig husleieavtale, ikke minst av hensyn til utleier sine interesser. Det finnes ikke formkrav til en skriftlig husleieavtale men vi anbefaler at du får dette utarbeidet av advokat eller benytter forbrukerrådets standardiserte husleiekontrakt for å sikre at alle viktige punkter tas med i avtalen.
Noe av det viktigste å få med i en husleiekontrakt er en klausul om at utkastelse/ tvangsfravikelse kan begjæres uten søksmål når husleien ikke er betalt på forfall med et etterfølgende 14 dagers varsel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. En slik klausul gir utleier ingen rett til å foreta selvtekt men gjør at manglende husleie i seg selv gir grunnlag for tvangsfravikelse uten forutgående søksmål/ rettlig kjennelse. Saken må med andre ord ikke behandles i retten først, sagt på en folkelig måte. En utleier sparer således betydelig tid og arbeid ved at han kan begjære tvangsfravikelse via namsmannen så fort dette 14 dagers varselet er forfalt. Samtidig får utleier så fort som mulig fristilt leiligheten for ny leietaker som forhåpentligvis betaler for seg. En mal på varsel om tvangsfravikelse ved manglende husleiebetaling kan kjøpes her.
Inndriving av husleie når beboeren har flyttet
Når beboeren har flyttet, frivillig eller ved tvangsfravikelse, er det ikke uvanlig at det gjenstår ubetalt husleie. Forhåpentligvis har en utleier sikret seg ved et depositum som dekker hele eller deler av dette beløpet men ofte sees det at utleier ikke har sikret seg tilstrekkelig slik at det fortsatt gjenstår et udekket krav. Denne gjelden må drives inn på lik linje med annen ubetalt gjeld. Dette kan du gjøre selv eller benytte advokat til å bistå deg i inndrivingen. Det er også mulig å engasjere et inkassobyrå men det er svært få inkassoselskap som er villig til å ta slike oppdrag fra private da de vet av erfaring at det blir mye jobb for lite penger. Kostnadsrisikoen ved å få bistand til inndrivingen er såpass høy i forhold til kravets størrelse at de fleste velger å gjøre dette selv, noe vi også anbefaler da det er relativt enkelt. Namsmennene er generelt velvillige til å bistå med råd i en slik prosess.
Prioriterer å bli kvitt leietaker
Når du har en leietaker som ikke betaler husleie bør du prioritere å bli kvitt leietakeren før du prioriterer rettslige tiltak for å drive inn den manglende husleien. Dette betyr ikke at du ikke skal purre skriftlig og muntlig men at du i første omgang skal bruke trusselen om tvangsfravikelse som ”inkassometode” og når du er kvitt leietakeren så har du et sluttkrav som du setter i gang en samlet inndriving av. Her tar du med eventuelle kostnader ved tvangsfravikelse (gebyr til namsmannen), ubetalt husleie, eventuelle erstatningskrav og forsinkelsesrenter. Dersom det ikke foreligger tvist om kravets rettmessighet så kan du sette i gang direkte tvangsinndrivning ved en kombinert utleggsbegjæring og forliksklage etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.
Dersom det er tvist i saken må saken først behandles i forliksrådet noe du gjør ved å sende en forliksklage til forliksrådet i skyldners bostedskommune. Dette kan være problematisk hvis skyldner flytter langt bort fra leiestedet, slik at utleier velger å skaffe en møtefullmektig og ikke får lagt frem eget syn på samme måte som ved personlig fremmøte. Det finnes muligheter for å avtale verneting i en kommune som passer utleier, men da må dette avtales i husleiekontrakten. Dette er ikke tatt med i forbrukerrådets standard husleieavtale, sannsynligvis for å ivareta leietakers interesser.
Ubetalt husleie kan være tapt for godt
En del utleiere har romslig økonomi og lider ingen umiddelbar økonomisk nød ved at husleie ikke blir rettidig betalt. De har ingen planer om ettergivelse men tenker at de alltid kan tvangsinndrive gjelden i ettertid med tilegg av forsinkelsesrenter og ser på dette nærmest som en investering med god avkastning. Dette er en veldig risikabel strategi.
Skyldnere er veldig godt beskyttet i Norge så selv om ditt krav er rettmessig så har skyldner rett til å beholde den delen av inntekten som er nødvendig til (fremtidig) bolig og nødvendig livsopphold før det eventuelt kan legges ned utleggstrekk i overskytende. Det kan også tas pant i bolig, bil eller andre formuesgoder men siden skyldner åpenbart leier bolig er det lite sannsynlig at denne også eier en bolig. Det er også en risiko for at leietaker søker gjeldsordning eller avgår med døden. Mange utleiere opplever med andre ord at de aldri får dekket sitt krav til tross for at de gjør alt riktig i forhold til forsøk på tvangsinndriving av kravet via namsmannen.
Budskapet er å reagere så fort som mulig ved betalingsmislighold og gå i dialog med leietaker. Ikke vent for lenge med å igangsette en utkastelsesprosess. Utleier kan selv velge å stoppe en slik prosess når denne måtte ønske, for eksempel ved hel eller delvis innfrielse fra leietakers side. Glem heller ikke å sikre deg med depositum fra leietaker tilsvarende minimum 3 måneders husleie, gjerne lenger.
For å finne relevante skjemaer anbefaler vi dokumentbutikken.com eller skjema.org.